房地产的冬天,宁波首富破产了

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知名房企银亿集团的破产就像一枚深水炸弹,把这些年房企转型过程中遇到的问题炸了个底朝天。

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南风窗官方微信公众号:南风窗(SouthReviews)

6月17日中午,上市公司ST银亿发了公告,银亿集团、银亿控股已于6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。作为宁波地区最大的房地产企业,银亿集团2017年实现销售收入783亿元,位列全国500强第215位,民企500强第61位,宁波市百强企业第3位。但“行百里者半九十”,就是这样一个庞然大物,在转型的过程中行程尚未过半就面临着生死考验。

生死

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如何转型?转型过程中又会有哪些坑?银亿的失败,可以算是一个典型的反面案例。

2周前,宁波最大的房地产企业——银亿,申请破产。

近日,地产界的重磅消息非银亿集团莫属。

银亿转型步入死胡同

作为当地最大的房地产企业之一,银亿提交破产重整的消息,在一瞬间传遍整个市场和资本圈,全都震惊了。

6月17日,上市公司ST银亿(000981.SZ)公布,公司控股股东母公司银亿集团及控股股东宁波银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

银亿创始人熊续强的创业故事在宁波乃至整个中国商界都曾是非常有名的。

要知道,就在247天前,银亿老板熊续强,刚刚以295亿的身价位列胡润百富榜第95名,问鼎宁波首富。

这则破产重组公告来得猝不及防。银亿集团自1994年成立以来,深耕地产,早在2008年跨入了百亿房企行列,十年后,创始人熊续强也以295亿元身家登上2018年胡润百富榜,位列第95名,成为宁波首富。

与上世纪八九十年代很多的企业家一样,熊续强也是“仕而优则商”,在体制内取得成绩后辞职创业。

悲喜交加的背后,折射出房地产企业的挣扎与纠结。

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从杭州化工学校化机77班毕业后,熊续强回到宁波,先后任宁波市办公室干部、宁波乡镇企业局副局长等职。1990年代,在改革开放的激励下,宁波的国企改革也迈开了步子,而熊续强因为在当干部的那几年,工作能力出色,经常被派往其他部门“救火”。1991年,熊续强被任命为濒临倒闭的宁波罐头食品厂一把手,为这家一年亏损额度达两三千万、陷入了资不抵债境地的老国企续命。

这个不幸的消息,就像一把蒲扇,在打散了所有的迷雾之后,将银亿的伤疤完完全全展现在市场的面前,赤裸裸,伤痕累累。

银亿集团创始人熊续强

熊续强上任后,迅速改变激励机制,接连拿下订单,一年后宁波罐头厂扭亏为盈,创造了“500万元的利润、出口创汇1000万美元”的成绩,当年的出口创汇占全市创汇总额1/5左右。

转瞬20年,银亿起于高光,走向没落。

2018年12月24日,银亿股份发行的3亿元5年期“15银亿01”债发生实质性违约,将隐藏在这家百亿房企背后的危机浮出水面,矛头直指激进的多元化转型。

故事的转折发生在1994年,在体制内经营管理才能得到验证的熊续强嗅到了市场经济的味道,不顾家人反对离职创业,而他的目光投向的是中国方兴未艾的房地产行业。

这家起步于“92黄金浪潮”地产企业,在1994年正式成立,熊续强更是放下公务员的金饭碗,投身于风险交加、前途未知的房地产企业。在刚刚市场化改革的30年前,面向完全未知的房地产市场,这样的选择,需要极大的勇气和魄力。

资本运作 实控三家上市公司

银亿集团曾位列中国500强第215位,宁波市百强企业第3位。创始人熊续强是集团的灵魂人物。熊续强是地道的浙江宁波人,现为中国香港居民,经历颇丰。早年当过知青,后进入宁波市级机关任职。

上世纪90年代初,宁波开始国有企业减亏、扭亏的工作,当时宁波罐头厂亏损严重,一年亏损的额度达两三千万元,陷入资不抵债的境地。1991年,熊续强成为救火队员,被任命为宁波罐头食品厂一把手,上任一年后,熊续强就为这家老国企创造了“500万元的利润、出口创汇1000万美元”的成绩,而当时宁波的外贸经济尚未起飞,罐头厂的创汇额占全市创汇总额1/5左右。

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90年代的宁波,城镇化刚起步

这段经历让熊续强尝到了经商的甜头。1994年,彼时中国城镇化刚起步,熊续强看到了房地产发展的前景,毅然选择跳出体制下海经商,一头扎进房地产,那一年,他38岁。

与其他房企不同,熊续强一开始将业务重心放在收购并改造“烂尾楼”,因有许多“烂尾楼”改造的杰作,熊续强至今仍被当地人称作是宁波的“烂尾楼改造专家”。随后,熊续强也陆续将房地产业拓展到南京、南昌等全国10多个城市。

在房地产领域耕耘10余年后,熊续强赚得第一桶金,在2008年,进入百万房企行列,两年后,成功跻身中国500强企业,这在当时并不多见。此时,关于熊续强资本运作的故事才刚刚开始。

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企业有了充足资金,谋求上市获得更大融资似乎是许多企业的选择,银亿集团也不例外。2011年,银亿集团借壳彼时的S*ST兰光上市,并改名银亿股份(000981.SZ),顺利进入资本市场。尝到资本的甜头后,熊续强在资本运作上越走越远,并开始萌生转向多元化发展的念头。

随后,2014年花3.5亿元入主康强电子,2016年又斥资8.4亿元取得广西*ST河化的控制权,此时银亿集团的资产规模得以迅速增长,熊续强及其子直接与间接的方式合计持有上市公司超6成的股份,拥有绝对的控制权。

熊续强的这套资产运作颇受关注,上交所资本市场研究所研究员邢立全,在《A股资本系族:现状与思考》一文中写道:“截至2017年2月7日,熊续强家族控制的银亿系内上市公司并购次数多达14次,力压海航系和复星系,成为并购次数最多的民营控股的资本系族。”

梳理银亿集团多元化转型路径,取得三家上市公司的控制权,还只是第一步:为资本挪腾提供了平台,为多元化转型发展输送资金。

万事具备只欠东风,一场关乎银亿未来的转型在路上。

今天中国的龙头房企,大多成立于上世纪90年代初,碧桂园、绿地、保利成立于1992年,龙湖成立于1993年,恒大成立于1997年,华夏幸福成立于1998年……房地产投资是那个时代的风口,没有之一。

前25年,银亿是幸运的。并购大中型国有企业,宁波罐头食品厂、宁波电视机厂、宁波木材厂和宁波经济发展总公司,全部成为囊中之物;后来,做烂尾楼改造专家,将搁置了七八年的华侨饭店改造成华侨豪生大酒店,把原来的金丰广场改造成银亿总部所在的外滩大厦,并改造了宁波市政府对面的世纪广场等。

买买买 砸120亿跨进汽车行业

2016年以来,随着房产调控不断升级,地产进入存量市场,房企开启多元化转型并不是新鲜事。据中泰证券1月10日一份研报显示,57
家房产样本企业,地产业务占比从2016年H1的 高点 82%下降到 18H1 的 75%。

此波房地产多元化转型呈现两种不同的趋势,一种是围绕房地产主业,开拓其他相关产业,如养老地产、物流地产、教育地产、长租公寓等等,典型的企业有万科等;一种是进军与房地产毫无关系的产业,如传统制造业、互联网教育等,典型代表是恒大斥巨资投资新能源汽车,银亿集团也属于这一类。

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为何熊续强将目标转向了汽车制造业?深入了解银亿集团,不难发现,熊续强的选择并非偶然。抛开房企纷纷转型的背景、汽车万亿级市场的潜力,银亿转型汽车制造业有浓郁的区域因素

银亿集团的另一个身份是宁波商帮的代表企业,甬帮企业一直有着制造业的传统,特别是在2015年《中国制造2025》提出后,宁波成为全国首个试点示范城市推进制造业转型升级。

在这样的背景下,不少甬帮企业都在向高端制造业转型突围,如均胜电子(600699.SH)从传统电子功能产品,通过一系列并购,转向更高端的智能驾驶和汽车安全领域。作为宁波当地最大的民营企业之一,银亿集团无形被寄予了过高的期望:中国向高端制造业转型升级的标杆性公司。

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汽车制造业未来巨大的市场潜力吸引着熊续强,而他选择切入的是汽车零配件市场,目标是一级供应商。但现实是,全球汽车产业链市场层级明确,国内的汽车零部件企业又普遍低端化,海外并购成了熊续强的唯一选择。

从银亿股份自2016年3月起至2019年2月,连续披露的3笔重大资产重组揭开银玉集团海外买买买的面纱。果不其然,熊续强选择了在国际上、行业内有知名度三家企业,分别是美国ARC集团、比利时邦奇和日本艾礼富。

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这三起并购,熊续强采取同样的方式:首先熊续强以银亿集团的名义用现金购买入标的资产,然后卖给旗下上市公司银亿股份。结果是,上市公司获得有关汽车零部件制造的核心资产,熊续强则获得相应的上市公司股份。

2017年1月,银亿股份正式完成对宁波昊圣100%股权的收购,花掉28.45亿元现金,间接持有美国ARC相关资产。ARC的主营业务为安全气囊气体发生器的开发和制造,是全球第二大独立生产气体发生器生产商,全球份额约为8%。

2017年11月,银亿股份正式完成对东方亿圣100%股权的收购,用79.81亿元的代价实现对比利时邦奇集团的控股。邦奇集团是全球知名的汽车自动变速器独立制造商,客户以国内自主品牌为主,如吉利、东风等,国外客户包括宝腾等。

这两笔并购给银亿股份带来的变化是立竿见影的,直接改变了它的收入结构。2017年来自房产业务收入约36亿元,同比减少4成,不到公司总营收的3成。而来自汽车零部件的营收达到80多亿元,占公司总营收的6成。而在2016年,银亿的房产业务收入占比曾达到7成。于是,2018年3月,银亿股份索性将公司名称由“银亿房地产股份有限公司”变更为现在的“银亿股份有限公司”。

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2017年6月26日,银亿召开“银亿股份重大资产重组”媒体沟通会,宣布公司将谋求“房地产业与高端制造业”双轮驱动的业务格局

值得一提的是,这两笔并购均用熊续强名下企业出资,且均为现金支付,总额为108.26亿元。并购完成后,熊续强及其一致行动人对银亿股份的持股比例扩大到78.9%。

但在第三笔对日本艾礼富的并购中,引入了其他出资主体,可见,到第三笔收购时,熊续强的资金已经捉襟见肘了。而出资主体的实控人是宁波五洲亿泰投资合伙企业(以下简称“五洲亿泰”),穿透发现,五洲亿泰背后是一个私募基金——“招商银行-天山基金-安境1号私募基金”,根据约定,这个私募基金的出资10.724亿元,投资期为两年,年化收益9.68%,2018年9月28日到期,届时,熊续强名下企业需回购这部分资金。现在看来,这份回购合约就像是一枚小型定时炸弹,最终成为引爆危机的导火索。

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疯狂买买买后还遗留更大的风险。熊续强的这三笔海外并购合计花了近120亿元,且前两笔都是现金交易,在克而瑞2016年的TOP200房企榜单中,银亿股份的年销售额为61亿元。巨大的资金缺口迫使熊续强继续上演一幕幕资产挪腾术。

与大多房企热衷建新盘不同,熊续强的着力点是收烂尾楼,在1998年至2008年的十年里,银亿集团依靠收购改造烂尾楼,踏上房地产的高速车道,赚到了第一桶金,成为宁波当地数一数二的房地产商,被称为“烂尾楼处理专家”。2010年,银亿集团第一次跻身中国500强企业,此后连续8年入榜。

捆绑城市,银亿在这一条康庄大道上蒙眼狂奔。

加杠杆 资本挪腾术引爆危机

和恒大、宝能、华夏幸福等众多房企投资汽车市场一样,熊续强也看中了汽车市场的潜力。根据中汽协统计,中国乘用车销量从2005年的397.36万辆增长至2017年的2471.83万辆,12年时间增长了5.2倍,目前已成为全球最大的汽车消费市场和汽车生产国。

但让熊续强万万没想到,砸重金挤入的汽车市场的他竟遇到了汽车市场28年来的首次下滑。根据中国汽车工业协会统计分析,2018年中国汽车产销量比上年同期分别下降4.2%和2.8%,是28年来首次。

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银亿股份2018年年报

汽车产业的连锁反应让熊续强的三笔并购没能给他如期的回馈。公开资料显示,2018年银亿股份汽车零部件业务应收为51.2亿,同比下降36.54%,汽车零部件占营业收入的比重也下滑至57.12%。不仅如此,银亿股份还不得不对宁波昊圣(间接持有美国ARC)和东方亿圣(间接持有比利时邦奇)计提商誉减值达10亿元。

一边是业绩下滑,一边是买买买留下的资金缺口,熊续强开始着手他的资本挪腾术。早在2015年、2016年,银亿股份曾发行4期公司债,融资规模为18亿元,均在存续期内,分别是“15银亿01”,3亿元5年期;“16银亿04”,7亿元5年期;“16银亿05”,4亿元5年期;“16银亿07”,4亿元5年期,这些债券投资者均享有在第三年末回售选择权。

除了发债,银亿股份也选择了股权质押。据银亿2018年年报显示,银亿股份前十大股东中,银亿控股、宁波圣洲、熊基凯、西藏银亿投资、欧阳黎明为一致行动人,合计占总股本的69.39%,股权质押比高达95.02%。

进入2018年,现金流并不可观的银亿股份甚至启用了高息分红。2018年6月19
日,银亿股份实施了每10 股派送人民币7元的高比例现金分红,分红总额达28
亿元,这次分红分掉了银亿股份大部分可以分配的利润,而这28亿元的分红。因为熊续强及其一致行动人在三笔并购完成后,对银亿股份的持股比例就达到了78.9%,最终有约20亿都流入了熊续强及其一致行动人的口袋。

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遗憾的是,发债、股权质押、高息分红似乎都难以阻挡正在路上的违约。正当熊续强忙于筹钱时,2018年9月12日,熊续强收到了5家金融机构发来的违约处置通知书,共计4.1亿股质押盘面临可能被强行平仓的结果。而16天后(2018年9月28日),招商银行-天山基金-安境1号私募基金10亿元的资金还等着他回购。

诺骨牌效应正在发酵。2018年12月24日,部分投资人实施回售选择权,发现上市公司已无法足够兑付,“15银亿01”实质性违约。据中国经营报报道,2019年6月18日最新消息,“16银亿04”、“16银亿05”、“16银亿07”的持有人会议上,投资人表决要求债券加速到期或豁免加速到期,这意味着,另一波债务正向熊续强走来。

一份由华泰证券发布的研报《房企融资结构探秘》中提到,银亿股份1年内境内短期债务占比已达到83%,而2018年不断被曝资金链断裂的泰禾集团这一比例仅为48%。

被各类债务紧逼的熊续强,最后使出险招,以直接或间接的方式占用上市公司资金。对此,4月29日,上市公司独董余明桂在董事会上,对银亿股份《2018年年度董事会报告》《2018年度财务决算报告》等议案投下弃权票;第二天,会计事务所对银亿股份的年度审计报告出具保留意见,原因都是2018年熊续强及其关联方占用上市公司资金。据银亿发布的公告,截止4月30日,公司控股股东宁波银亿控股有限公司及其关联方占用资金共计人民币
22.4亿。

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很显然,熊续强为偿还债务实施的资本挪腾术并不凑效,2019年5月6日,银亿股份被戴上ST的帽子,股票简称变更为“ST银亿”。如今,市值也从高峰时期的500亿跌到不足70亿。各地法院已经冻结银亿股份及其关联方的9个账号,他的银亿集团、银亿控股也向宁波中级人民法院提交了破产重组申请。

此后,熊续强在资本市场如鱼得水,但随后的转型之路也让他在主业之外越走越远。2012年4月,通过借壳“ST兰光”,银亿集团成功实现上市,更名为银亿股份,进入资本市场。尝到了资本甜头的熊续强开始布局多元化产业,渐渐偏离发家的房地产主业,当然还有一个原因是,在2015年之前,房地产行业进入寒冬,连万科这样的龙头房企都在杭州降价促销被砸盘,银亿此时提出转型也能理解。

弯道超车、黑马,宁波多了一匹与疾速的城市化相伴驰骋的房地产“黑马”。

破产重组 银亿能否再续“汽车梦”

从银亿集团提交破产重组的举动可以窥探出熊续强对企业未来重生仍有期待。危机爆发后,针对转型的质疑,上市公司的回应证实了这种期待,“根据现在的市场状况去质疑此前的收购是草率的,公司仍将坚持‘房地产+高端制造’的战略。”

房企转型本身并没风险可言,重点在于由谁主导,怎么转。万科、碧桂园、恒大、宝能、龙湖、海马等众多房企都曾或正在转型,如,万科和龙湖都布局了长租公寓,碧桂园推出智博机器人等,这些都是围绕房地产主业展开的转型。

像银亿一样,转向房产主业不相关的产业的房企也有,如恒大投资新能源,华夏幸福入主合众新能源汽车。但与银亿不同的是,恒大凭借雄厚的资本已完成对新能源汽车全产业链的布局,华夏幸福在入主合众新能源不到一年的时间就及时“刹了车”。

中泰证券1月10日一份研报也表明,不同体量的房企在转型中分化明显,中高等级房企向地产相关产业转型,而低等级房企的转型跨度更大,转型速度更慢、投资大但未能贡献更多收入,信用风险大。

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谈及房企的多元化转型,孙宏斌曾感慨,“多元化没有太多成功的案例。”中原地产首席分析师张大伟更是直言,房地产企业发展模式依然依赖土地,而生存逻辑也依然是土地升值,这种情况下房地产转型都只是幌子。

经过几年的转型实践,房企转型的热度有所减退。据克而瑞发布的《2019年房地产多元投资全景报告》,虽然TOP30的房企中,有7成发布了多元化战略,但是地产主业依旧贡献了9成以上的业绩。“主业为基的趋势在未来5到10年不会有根本性的变化。”

将目光重新回到银亿集团。创始人熊续强曾回首银亿集团的发展时称,银亿成立以来,经历了1998年亚洲金融风暴、2008年全球金融危机、也经历了2004年、2005年的楼市调控、经历了2011-2015年长达5年的宁波楼市低迷期,银亿都挺过来了,并且如凤凰浴火重生。

这次,银亿碰到的麻烦也不小,负债累累的银亿的提交了破产重组申请,后续进展有待观察。曾多次以“救火队员”身份出现的熊续强,这次能否逆势而行,将“房地产+高端制造”的战略进行到底,继续他的“汽车梦”,时间会给出答案。

作者 | 何治民

排版 | Fanta

南风窗新媒体出品

熊续强的转型分两步走,首先是在资本市场收购,先是于2014年斥资3.5亿元入主康强电子,2016年耗资8.4亿元控制上市公司*ST河化,化身为资本捕手,也让银亿集团资产规模迅速扩大。

2017年1月底,在某次颁奖盛典上,媒体曾经这样高度评价熊续强:

再是2016年,熊续强再次谋划转型,将主业单一的上市公司银亿股份转型为“房地产+高端制造”双主业的综合性公司,而高端制造具体指的是汽车零部件领域,为此,银亿耗资120亿元收购了境外三家行业领先地位的国外汽车零部件制造商——比利时动力总成生产商邦奇、美国安全气囊发生器生产商ARC和日本艾礼富,前两宗资产也被作价109亿元注入上市公司银亿股份。

他是一位技艺高超的妙手神医,一个个亏损企业转到他手里,他都能化腐朽为神奇!他是一位坚如磐石的经营大师,任何困难产业都能守得云开见月明。22年,恒心不移,不疾不徐,率领他的舰队挺进中国民企百强。

巨量的资产买入让熊续强身家暴涨,在2018年的胡润百富榜上,熊续强以295亿元的身家排名第95位,被称为宁波首富。但这也为银亿2018年的危机埋下了祸根,在贸易摩擦、金融去杠杆和资管新规等多重效应叠加之下,银亿股价暴跌,很快披星戴帽,市值从原先的400多亿元,逐渐蒸发到了现在的80亿元不到,加上到期债务太多,流动资金吃紧,多次腾挪之下,银亿走向破产。

这是属于银亿的高光时刻。

这也基本上意味着,银亿的多元化的转型走入死胡同。

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多元化的陷阱

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在今天,房企的多元化转型非常普遍,但如何转、何时转、转向何方却决定着房企的命运。

坠落

在之前的文章中我们提到过,房企的多元化分为相关多元和不相关多元,比如碧桂园的多元化产业中智博机器人、凤凰优选等,万科的长租公寓、万村计划等,都是为房地产服务的,这可以称为相关多元化。而恒大在地产之外,进军新能源汽车,以及银亿涉足汽车零部件领域,基本与地产无关,则可以称为不相关多元。

站在高光时刻,丝毫不会意识到崩塌的信号。

相关多元与不相关多元,到底哪个能成?很难说,因为进军一个新的领域,除了需要相应的技术、管理、人才、行业前景、市场需求等,更需要充沛的资金。而银亿转型遇阻,最重要的一点就是倒在了资金上。

有人评价银亿的生与死:

熊续强在进军汽车行业时,喜欢说的是银亿2006年开始进军资源类工业,在国内,甚至是在印尼,到处开发矿产资源。确实,此后资源类工业几乎成为了银亿股份的第二大支柱产业,但这里的逻辑是,资源类工业变现快,投资体量与后面的百亿元进军汽车领域完全无法匹配,也就是说,这一类多元化给银亿提供的是充沛的现金流。

豪赌不可能每次都赢

但汽车行业不同,虽然市场都认为,“汽车和房地产一样,都是万亿级别的市场”,但需要投入的也大。许家印进军新能源汽车领域,一年多的时间投入了几百亿真金白银,银亿收购全球第二大独立生产气体发生器生产商美国ARC集团和全球知名的汽车自动变速器独立制造商比利时邦奇动力总成,花费近百亿巨资,一下就成了巨大的拖累。

拽着风筝线往前捯饬,在银亿的道路上,对于崩塌前的银亿,有人用一个最时髦的词语,精准、犀利:

年报数据显示,2018年ST银亿业绩急转直下,营业收入从127.03亿元下降为89.70亿元,净利润从16.01亿元下降为亏损5.73亿元,扣非净利润-15.16亿元。2018年底,资产规模达350亿元、账上还有近10亿元现金的ST银亿,已经连3亿元的债都还不上了。据统计,银亿股份于2018年末的负债总额约217.15亿元,其中一年内到期的非流动负债约63.88亿元,同比增加17.37%。

银亿,飘了。

我们再来看银亿的主业房地产,银亿曾经连续4年上榜中国房地产百强企业,2007年居36位。但在2017年连续实施了两次重大资产重组后,熊续强将银亿股份名称由“银亿房地产股份有限公司”变更为“银亿股份有限公司”,开启去地产化的步子。

先是,2007年,银亿伸手向资源型产业。

事实上,在2012年开始多元化之后,银亿集团房地产收入不断降低,从2015年到2018年,银亿在中国规模房企排行榜上的位置不断下沉,从2015年108位(销售额90.5亿元),到2016年181位、2017年166位、2018年186位,已经沦为末流,而曾经与银亿在宁波号称“双寡头”的雅戈尔地产2018年销售119.3亿,排名141,银亿已经不到雅戈尔的一半。

大家熟悉的煤炭、钢铁、有色金属,等等,银亿全都尝了鲜。银亿预测,随着中国工业化进程的不断推进,煤炭、钢铁、有色金属等资源型产业将迎来蓬勃的发展机遇。

熊续强进军汽车行业曾雄心勃勃地向媒体憧憬,“以前,很多宁波人住的是银亿建的房子。而以后,银亿的产品有可能会越来越多地出现在宁波人开的汽车里面。”熊续强认为汽车市场正在发生变化,轻量化、智能化和电动化将成为主流,但是这一趋势他似乎已经没法抓住了,汽车领域有千亿市场前景,但这明显是个美好的陷阱,银亿并没有踏上这趟列车的能力。抛开自己的主业,银亿地产的基座不稳,又追逐资本市场的快钱,靠高杠杆大量举债而跑步前进的多元化经不得外界一点风吹草动。

在山西,银亿集团创办集原煤开采、煤炭洗选为一体的煤化工企业;在广西,银亿集团新建当时国内第一大镁厂和第二大镍厂;甚至于,熊续强还跑遍东南亚国家,去拓展矿产资源。

房企的选择

后来,2016年,银亿又高调进军汽车行业。

强监管之下,这两年不少房企面临着严峻的选择。

买买买。先是豪掷120亿完成三笔跨国交易,收购了日本艾礼富、美国ARC集团和比利时邦奇,并将其中ARC和邦奇注入了上市公司ST银亿内,通过宁波昊圣、东方亿圣间接持股。收购完成后,汽车制造的营收超过房地产业务,成为ST银亿的第一主营业务。

华夏幸福在遇到流动性困难之后,不得不放慢脚步选择向平安让渡部分股权;

这次快速并购,表明了银亿从单一房地产向“高端制造业+房地产”双轮驱动发展的决心和信心。

最近泰禾也面临着资金链的问题,泰禾从3月份开始向世茂地产出售了7个项目,套现77.2亿;

但是很遗憾,银亿的两次转型都以失败告终。

泛海将旗下多个地块和项目甩卖给融创;

这也意味着,跨界造车、向资源型企业转型的道路,最终封死。

今年1月,银亿股份以6.63亿元将湖州四宗地块的项目公司转予中国奥园。

随之带走的,还有“宁波首富”的威名。

随着房地产市场的下行,多数房企在多元化方面选择了收缩。

资源型投资并未带来巨量的资金注入,2011年之后的5年里,全国楼市持续低迷,而今,汽车市场又迎来28年首次下滑,2016年之后的房地产市场调控再次加码。

据易居克而瑞分析,2019年,部分规模房企都提出了经营策略调整,与之前全面出击多元化不同,房企们普遍表达了要聚焦主业、收缩多元化业务的意愿。

原本指望四面出击,如今却四处碰壁,银亿集团很快陷入困境,甚至于被寄予希望的“双轮驱动”战略,也是兵败如山倒,全线败退。

一方面是坚定主业发展,稳定地产基本盘,为多元化业务提供现金流。比如万科从去年开始就提出收敛聚焦,不断巩固和提升基本盘;融创提出专注地产盘,文化、文旅等在“地产+”的基础上发展,现在仅仅是培育阶段。

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另一方面,则是大力开展节流,有选择性地发展部分前景较好以及盈利模式清晰的业务,同时剥离部分前景不明、模式不清或是难以找到盈利模式,对企业经营产生负面影响的多元化业务。比如恒大提出以地产为基础,旅游、健康为两翼,新能源汽车为龙头,五年内不再有其他多元化布局;而朗诗地产剥离旗下非地产业务。

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房企多元化在地产寒冬之时被提得最多,但目前来看,正如孙宏斌所说,“多元化没有太多成功的案例”。

往生

许家印发力新能源汽车暂时还不好评论,因为新能源汽车的真正爆发周期远未来到。碧桂园杨国强布局新农业和机器人却可以评述一二。一方面,相对于今天碧桂园六七千亿元的销售体量,农业与机器人都撑不起这样的市场;另一方面,基于“房地产+”的产业培育,尽管不能替代专业,但支撑主业也未尝不是一种好的选择。

银亿的转型之路,就像一面镜子,折射的是,整个房地产市场的尴尬,都想转型,但是却无处下手,就像无头苍蝇,四处撞墙。

在这一点上,今天的地产四强中,“碧万融”三巨头的选择出奇地一致。

成也萧何,败也萧何。

第一财经获授权转载自“秦朔朋友圈”微信公众号

当初捆绑城市化进程、楼市腾飞的银亿,既享受了市场带来的巨大红利,一把带到宁波当地最大的房企之一;但是与此同时,楼市的巨大沉浮,以及日趋加紧的市场调控,单一模式只能是死路一条。

变,生死不明;不变,必死无疑。

这是房地产市场的悲歌,也是所有房企的哀歌,正赶上了一场全国遇冷的遭遇战,短兵相接,赤膊相见。

很多人在点评银亿这件事情上,都会加上几个词:

企业膨胀,盲目扩张。

资深媒体人、《香港商报》总经理周刚表示:

这种急速跨界的扩张,消耗了银亿的底气和阳气,投资链条越扯越长,现在,终于绷不住了,链条断了。

银亿就像一个标本,折射出大多数房企,尤其是中小房企的困境。在这一家申请破产房企的身上,不断折腾,不断失败,看到一家房企命运的沉浮,以及不得不改变方向的无奈。

银亿的失败,既是对于市场长线投资的预估不足,更是遇到了整个汽车市场的低潮期。

作为一家资金雄厚的房地产企业,直白来讲,钱不是问题,但要明确一点,汽车行业同房地产行业不同,汽车零部件研发、生产和销售需要漫长的过程,在这个过程中,人才、技术、科研都需要资金来支撑,银亿集团具备资金优势。

其次,银亿集团瞄准的目标是汽车零部件行业数一数二的企业,这些企业本身有核心技术、有极高的市场占有率,可以说市场前景十分广阔,这属于客观存在的“致命”诱惑力。但是一旦市场遇冷,就会沉淀太多的资金,这些都是风险。

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镜像

银亿,像一面镜子。

它的失败,不只是企业膨胀、盲目扩张,房地产企业不断转型的背后,折射出整个房地产市场的焦虑和困境。

不只是中小房企,大房企也在谋求转型;

中小房企会失败,大房企更有可能失败。

碧桂园:杨国强表示要进军智能机器人产业,加快人工智能与建筑机器人深度融合用机器人代替建筑工人。不仅如此,碧桂园的触角甚至伸向了,极具陌生和挑战的领域,比如说跟袁隆平合作推出杂交水稻,以“凤凰优选”进军社区商业,招聘养猪专家进军畜牧业。

万科:万科甚至喊出了八爪鱼战略,从美国黑石集团手中收购印力商业,从新加坡凯德手中拿下20个购物中心,并购新加坡物流巨头普洛斯和英国太古的冷链物流,再加上泊寓、养老、夏令营等全产业链发展模式。

……

当整个市场都在进入艰难巷战,当市场存量都已经明显见顶的时刻,转型是一种必然。

只是说,整个经济的惯性还在向前滑行,短时间的效果都不会立竿见影,未来所有的房企,会在试水、回撤、调整方向反复拉锯,将成为越来越多的市场主流。

而银亿,不是房企转型的第一个,也不会是转型失败的最后一个。

得合伙人,得天下!

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万科总裁郁亮说,雇佣时代已经过去

合伙人时代已经到来!

把核心员工变为合伙人后,奇迹出现了!

华为,为什么能从4万元发展为1000多亿美元,成为世界500强?因为他在90年代就开始实行全员持股合伙人模式,开始与客户在全国建立合资公司!

韩都衣舍,2008年导入合伙人管理制度,连续10年在互联网服装品牌排名第一名,业绩突破20亿。

旭辉地产,2012年导入合伙人管理制度,连续6年业绩保持70%增长,成为地产行业超级黑马。

爱尔眼科,2014年导入合伙人管理制度,5年成为眼科连锁医疗第一名,市值达到800亿。

碧桂园,2014年导入合伙人管理制度,3年成为中国地产第一名,业绩突破5000亿。

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合伙人时代:以华为、阿里、碧桂园、旭辉地产、海尔、韩都衣舍,爱尔眼科为代表的着名企业纷纷导入“利益共享”为核心的合伙人制度,越来越多中小型企业纷纷导入合伙人管理模式,培养核心人才,与公司形成利益、事业、命运共同体!

不是你要不要用合伙人管理模式,而是时代已经选择了合伙人管理模式!

老板不懂合伙人股权,如同埋下地雷!

按出资比例来分配股权

在过去,如果公司启动资金是100万,出资70万的股东即便不参与创业,占股70%是常识;在现在,只出钱不干活的股东“掏大钱、占小股”已经成为常识。在过去,股东分股权的核心甚至唯一依据是“出多少钱”,
「钱」是最大变量。在现在,「人」是股权分配的最大变量。

平分股权

据调查,企业股权结构易产生纠纷的3大情形:

企业的创始人与股东的股份比例为:1/3、1/3、1/3的占12%

企业的创始人与股东的股份比例为:50%、50%的占17%

企业的创始人与股东的股份比例为:40%、30%、30%的占16%

从公司创始开始,“丑话”应该说在前面。如果是五个好兄弟的话,股份就平分,每个人20%。看起来好像很公平,但因为每个人的能力不同,其实并不公平。这种平分股份的方法从一开始就种下了分歧的种子。有能力的人会想:我比他们都能干,但为什么股份和大家一样?没能力的人可能会想:我可以混日子,吃这份股权。如果处理不好,这种矛盾会爆发出来,会导致公司崩盘。

伙人股权战争最大的导火索之一,是完全没有退出机制。比如,有的合伙人早期出资5万,持有公司30%股权。干满6个月就由于与团队不和主动离职了,或由于不胜任、健康原因或家庭变故等被动离职了。

老板不懂合伙人股权,失去市场机会!

15年前,马云如何锁定18罗汉,成就了今天阿里巴巴的神话?因为他一创业就有高人为他做清晰的股权规划及股权激励设计!

马云上市的事件告诉我们:

股权可以吸引人才

股权可以留住人才

股权可以融资

股权可以打市场

股权设计控股(马云不到10%控制公司)

股权激励的作用:

1、规范员工行为、提高企业凝聚力;

2、解放老板、业绩倍增;

3、平衡股东关系、功臣退出机制;

4、人才战略梯队、吸引同行人才。

企业有5条生命线条线:

1、67%老板有完全控制权;

2、51%老板有相对控制权;

3、34%老板有一票否决权;

4、20%界定同业竞争权利;

5、10%可以申请 解散公司。

企业家不懂股权筹划,将面临8大痛苦问题:

1.哥们变仇人;

2.同床异梦,同室操戈;

3.养大儿子叫别人爹 小肥羊管肯德基 叫爹;

4.竞争对手挖墙脚;

5.团队工作效率低下;

6.错过合作机会.失去融资功能;

7.影响上市大计;

8.再好的项目都做不大。

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